簡易みなし仕入率の経過措置は今月末まで

以前取上げた通り、不動産ファンド等が消費税の簡易課税を選択する場合、2015年4月以降はみなし仕入率が10%引下げられます。
但し、これには経過措置が設けられており、今月末までに届出書を出せば2年間は従来の仕入率を適用することができます。

今月末までに届出書提出で2年間現行税率

2015年4月以降、みなし仕入率は以下の通り10%引下げられ、簡易課税を適用している不動産SPC等にとっては税負担が増加します。
簡易課税のみなし仕入率
なお、来月10月以降に届出を出した場合は、2015年4月以後に開始する事業年度から改正後のみなし仕入率が適用されます。

しかし、2014年9月までに簡易課税選択届出書を提出した場合、それが適用される当初2年間は現行の仕入率で計算できます。

また、既存の不動産ファンド等がいったん簡易課税不適用届出書を提出し、その後すぐ簡易課税選択届出書を出し直すといった”抜け道”的な行為を行ったとしても、改正後のみなし税率が適用されることになると考えられます。

消費税は、不動産SPCを始めとするファンド・組合の実質利回りを決定する最も重要な要素です。
ファンド設立時には、今回のような税制改正や経過措置に特に注意したいと考えます。

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ファンドに簡易課税のみなし仕入率引下げが与える影響

昨年末のお話になりますが、平成26年度税制改正大綱が12月24日に閣議決定されました。
消費増税関連はもちろん、他にも大企業でも交際費が50%認められるとか、給与所得控除の上限引下げとか、関心をもった方もいらっしゃるかと思います。

ファンド・組合に関係しそうな改正点といえば、まず消費税の簡易課税制度についてでしょう。
平成27年4月1日以後に開始する課税期間から、みなし仕入率が以下の通り引下げられます。
● 金融業及び保険業:60%→50%
● 不動産業:50%→40%

これにより、不動産SPCが簡易課税を適用することで計算される仕入税額控除の額が、課税売上高の50%→40%へ減少することになります。
例えば、特定目的会社(TMK)匿名組合ファンド(TK-GK)を設立し、賃貸用オフィスを取得したケースを考えます。
賃料収入が年間5千万円で、3年後に簡易課税適用の届出を行った場合、このファンドの消費税額は以下の通り考えられます。

(改正前)50,000,000 ×(1 - みなし仕入率50%) × 10% = 2,500,000
(改正後)50,000,000 ×(1 - みなし仕入率40%) × 10% = 3,000,000

上記の例では、改正前と比べると改正後の不動産SPCの消費税額が500,000円増えることになりそうです。
当然この分だけ収益性が低下することになりますので、ファンド設立や監査の時にスキームを検討する際には十分注意したいと思います。

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