2020年ファンド・投資税制③ ~賃貸住宅の消費税還付が不可に~

ファンド・投資に大きな影響を与える税制改正の3つめは消費税の還付に関する取扱いです。
賃貸住宅の建物部分に係る消費税の還付が認められなくなりました。

賃貸住宅の建物消費税に係る消費税還付は原則不可に

  従前 改正後
①居住用建物の消費税還付 課税売上割合のかさ上げにより還付可 課税売上割合にかかわらず原則不可
②居住用建物の範囲 賃貸契約で居住用であることが明らかな物件 構造や設備等も踏まえ、グレーなものも幅広く含む
③免税時に物件取得した後に課税事業者になった場合 免税・簡易課税の3年縛りなし 免税・簡易課税の3年縛りあり

上表①の通り、賃貸住宅(居住用賃貸建物)の消費税還付は原則不可となりました。

従前は、金の売買等により意図的に課税売上割合を上げることで還付が可能でしたが、これを防止するための改正です。

但し、物件を取得した年度の初日から3年以内に、事業用賃貸へ転用した場合や譲渡した場合、税額控除調整という救済措置があります。

関連コラム:
(2016/7/19) 消費税還付スキームは今後困難に、不動産ファンド組成に影響も

「居住用賃貸建物(賃貸住宅)」の範囲が拡大

また上表②の通り、消費税還付規制の対象となる住宅用賃貸建物の範囲が拡大されます。

従前は、賃貸契約において居住用であることが明らかにされているものが該当しました。

今後は、契約内容だけではなく、建物の構造や設備の状況等も踏まえた実態で判断します。
そして、住宅用でないことが明らかな建物(=事務所、店舗、ホテル等)以外は、原則すべて住宅用とされます。
(1,000万円未満の棚卸資産、100万円未満の固定資産等は除きます)

用途が未定であったり、現在居住用として賃貸していなくても今後貸付ける可能性があれば、基本的に居住用建物に含まれる模様です。
なお、居住用と事業用の併用物件の場合、面積や賃料等で合理的に按分することになります。

①は2020年10月1日以後、②及び③は2020年4月1日以後から適用されます。

今回の改正は、不動産ファンドを設立する方だけでなく、アパートやマンション投資をする個人投資家にも大きく影響します。
賃貸住宅の消費税還付に関するいたちごっこも、ほぼ終止符が打たれることになりそうです。