2020年ファンド・投資税制③ ~賃貸住宅の消費税還付が不可に~

ファンド・投資に大きな影響を与える税制改正の3つめは消費税の還付に関する取扱いです。
賃貸住宅の建物部分に係る消費税の還付が認められなくなりました。

賃貸住宅の建物消費税に係る消費税還付は原則不可に

  従前 改正後
①居住用建物の消費税還付 課税売上割合のかさ上げにより還付可 課税売上割合にかかわらず原則不可
②居住用建物の範囲 賃貸契約で居住用であることが明らかな物件 構造や設備等も踏まえ、グレーなものも幅広く含む
③免税時に物件取得した後に課税事業者になった場合 免税・簡易課税の3年縛りなし 免税・簡易課税の3年縛りあり

上表①の通り、賃貸住宅(居住用賃貸建物)の消費税還付は原則不可となりました。

従前は、金の売買等により意図的に課税売上割合を上げることで還付が可能でしたが、これを防止するための改正です。

但し、物件を取得した年度の初日から3年以内に、事業用賃貸へ転用した場合や譲渡した場合、税額控除調整という救済措置があります。

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「居住用賃貸建物(賃貸住宅)」の範囲が拡大

また上表②の通り、消費税還付規制の対象となる住宅用賃貸建物の範囲が拡大されます。

従前は、賃貸契約において居住用であることが明らかにされているものが該当しました。

今後は、契約内容だけではなく、建物の構造や設備の状況等も踏まえた実態で判断します。
そして、住宅用でないことが明らかな建物(=事務所、店舗、ホテル等)以外は、原則すべて住宅用とされます。
(1,000万円未満の棚卸資産、100万円未満の固定資産等は除きます)

用途が未定であったり、現在居住用として賃貸していなくても今後貸付ける可能性があれば、基本的に居住用建物に含まれる模様です。
なお、居住用と事業用の併用物件の場合、面積や賃料等で合理的に按分することになります。

①は2020年10月1日以後、②及び③は2020年4月1日以後から適用されます。

今回の改正は、不動産ファンドを設立する方だけでなく、アパートやマンション投資をする個人投資家にも大きく影響します。
賃貸住宅の消費税還付に関するいたちごっこも、ほぼ終止符が打たれることになりそうです。

2020年ファンド・投資税制② ~受取配当の益金不算入~

ファンド・投資に大きな影響を与える2020年税制改正の2つめは受取配当金に関する取扱いです。
出資比率が1/3超~100%未満の投資先から受ける配当について、非課税額の計算が変わります。

出資比率1/3超~100%未満の配当は、最大で4%課税

受取配当金は、投資先への出資比率によって課税される割合が異なります。
今回は、出資比率が1/3超~100%未満の投資先(関連法人株式等)からの配当に関する改正です。

出資者に借入等負債の利子がない場合、配当が全額非課税となる点は変更ありません。

一方、負債利子を支払っている場合、課税される金額の計算方法が変わります。
具体的には、今後は以下のいずれか少ない金額に対して課税されることとなります。
●配当金額の4%
●支払利子の10%

すなわち、配当金額に対して最大4%が課税される(96%が非課税となる)ことになります。

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出資比率は100%グループ全体で判定可能に

上表の通り、受取配当金の課税は出資比率によって4パターンに分かれます。
この出資比率の算出にあたり、100%グループ内の会社全体の保有株式等で計算できるようになります。
これには外国法人も含まれます。

今回の改正は、2022年4月1日以後に開始する事業年度からの適用となります。

ファンド設立に際し、配当の益金不算入を前提にスキームを設計することもあります。
税金をシミュレーションする際には押さえておきたいポイントです。

2020年ファンド・投資税制① ~ベンチャー投資税制で25%控除~

2020年にファンド・投資に大きな影響を与える税制改正に、ベンチャー投資税制(オープンイノベーション税制)の創設があります。
一定の要件を満たすベンチャー投資を行う場合、出資額の25%を投資家の所得から控除できます。

技術革新等へのベンチャー投資で25%所得控除

下図の通り、出資額1億円以上(中小企業者の場合は1千万円以上)など一定の要件を満たすベンチャー投資が対象です。

ベンチャー投資税制

※1 産業競争力強化法の新事業開拓事業者のうち特定事業活動に資する事業を行う会社等
※2 自らの経営資源以外の経営資源を活用し、高い生産性が見込まれる事業を行うことまたは新事業の開拓を行うこと を目指す会社等

過去にもベンチャー投資促進税制等がありました。
これは出資時に投資額の80%を損金計上できる制度ですが、あくまで損金の先取りでした。

今回の制度の特徴は、5年間保有すればトータルで125%損金計上可能という点です。
(出資時25% + 売却時100%)
また、投資事業有限責任組合を介さず直接出資することも認められています。

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また、投資家側とベンチャー企業側の双方に、技術革新等に資する活動を行っている者であることが求められます。

5年以内に売却など取消し事由に注意

本制度を適用するには、経済産業省による各種要件の確認が必要です。
そして、取消し事由に抵触すれば投資時に計上した損金の一部または全部が取消されます。

主な取消し事由
● 経済産業省大臣の証明が取消された場合
● 株式を5年以内に譲渡した場合
● 投資事業有限責任組合等の出資額割合を変更した場合(ファンド経由で投資するケース)
● 配当を受けた場合
● 投資簿価を減額した場合 等

2020年4月~2022年3月までの2年間の限定措置として創設された本制度。
ベンチャー投資活性化の呼び水になるか、注目が集まります。

NISAの年齢要件が20歳から18歳へ引下げへ

上場株式を運用するファンドを組成したいというご相談が多くなりました。
NYダウが過去最高値を更新し、日経平均も高値で推移していることが要因と見られます。
日本株投資の支援策として普及が進むNISAに関し、年齢要件を引下げる改正が行われました。

NISAの年齢要件が20歳から18歳に

民法改正により成年年齢が20歳から18歳へ引下げられます。
これに伴い、NISA(一般・つみたて)の年齢要件も18歳以上となりました。
また、ジュニアNISAも18歳未満が対象となります。

NISAの年齢要件引下げ

これらの改正は、2023年1月1日以後に開設される口座から適用となります。

ちなみに、NISA以外では以下の制度についても、適用年齢基準が20歳から18歳へ見直されます。
● 個人住民税の非課税措置
● 相続税の未成年者控除
● 相続時精算課税制度の受贈者
● 贈与税の特例税率
● 非上場株式等の納税猶予制度

NISAの使い勝手は徐々に改善へ

NISAに関するその他の改正点として、一時的に出国する場合の特例が設けられました。
「継続適用届出書」を提出することにより、最長で5年経過した年の12月31日までNISA口座を利用できます。
但し、出国期間中にNISA口座で新たに投資を行うことはできません。

なお、税制改正要望としてNISAの恒久化や、つみたてNISA奨励金の非課税措置などが金融庁から求められています。
もし実現すれば、今後ますますNISAの利用者数は増加するでしょう。
ファンドとは直接関係ないものの、投資環境の向上は株式ファンドを組成・運用する方々にも追い風になると考えます。

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2019年ファンド税制 ~不動産取得税、登録免許税の軽減延長~

ファンドが不動産を取得する際、不動産取得税及び登録免許税が課せられます。
2019年税制改正により、これらの税金に関する軽減措置が延長されました。

ファンドの不動産取得税、登録免許税に係る軽減措置が2年延長

特定目的会社、投資信託、投資法人(REIT)等に課せられる不動産取得税について、課税標準の5分の3軽減特例が2年延長され、2021年3月末までとなりました。

不動産特定共同事業法に基づき取得した新築家屋等に係る不動産取得税についても、課税標準の2分の1軽減措置が2019年3月末まで延長されました。
但し、小規模不動産特定共同事業者等が取得した一定の家屋については、当該特例の適用対象から除外されました。

また、登録免許税の軽減措置も同様に、2021年3月末まで延長されています。
● 所有権移転登記:通常1000分の20 →1000分の13
● 保存登記(不動産特定共同事業法のみ):通常1000分の4 → 1000分の3

  不動産取得税
(地法附則11③~⑤,⑭)
登録免許税
(租税特別措置法83の2,3)
特定目的会社、
投資信託、投資法人
5分の3を控除
(5分の2に軽減)
所有権移転:1000分の20 →1000分の13
不動産特定共同事業法
(一定の新築家屋等が対象)
2分の1を控除 所有権移転:1000分の20 →1000分の13
保存:1000分の4 → 1000分の3

土地売買、住宅用建物の登録免許税も軽減特例延長に

なお、ファンドに限定された措置ではありませんが、土地売買や、個人の住宅用建物に係る登録免許税についても、引続き軽減措置が適用されます。

  所有権移転 所有権保存
土地の売買 1000分の20 →1000分の15
(2021年3月末まで)
1000分の4
個人の住宅用建物
(新築及び一定の中古)
1000分の20 → 1000分の3
(2020年3月末まで)
1000分の4 → 1000分の1.5
(2020年3月末まで)

不動産ファンドでは、数十億円以上の物件を頻繁に売買することも珍しくありません。
これらの税金がコンマ数%軽減されるだけで、ファンドの収支に大きな影響を与えます。
よって、軽減措置に関して、適用対象及び期限も含めて正確に把握しておくことが大切です。

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